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Die Hypothek klug amortisieren

Die richtige Belehnungshöhe für den Ruhestand

Soll Ihr Eigenheim auch als Altersvorsorge dienen, müssen Sie unbedingt die Hypotheken im Auge behalten. Denn mit dem Austritt aus dem Erwerbsleben ändert sich die finanzielle Situation: An die Stelle des Lohnes treten Leistungen aus AHV, Pensionskasse und allenfalls der Säule 3a – meist fällt das Total tiefer aus. Gleichzeitig kommt vielleicht eine grössere Summe zur Auszahlung, zum Beispiel aus einer Lebensversicherung. Und möglicherweise können Sie auch mit einer Erbschaft rechnen. Alle diese Faktoren wirken sich auf die Finanzierung der Hypothek aus.

Hypotheken steuergünstig amortisieren

Innerhalb von 15 Jahren – spätestens aber bis zur Pensionierung – muss die zweite Hypothek zurückgezahlt werden. Haben Sie eine Hypothek über die ganze Belehnungssumme, müssen Sie diese auf 65 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft amortisieren. Dazu haben Sie zwei Möglichkeiten: die direkte Amortisation, bei der Sie die Schuld in regelmässigen Raten abzahlen, und die indirekte Amortisation über die Säule 3a. Die indirekte Amortisation ist in der Regel die günstigere Variante, da Sie die Einzahlungen in der Steuererklärung geltend machen und auch höhere Zinsen abziehen können (mehr dazu lesen Sie hier).

Wie weit muss man die Hypothek reduzieren?

Wäre es sinnvoll, die Hypothek weiter als bis auf die 65 Prozent zu amortisieren? Das hängt von Ihrer finanziellen Situation nach der Pensionierung ab. Denn auch mit dem tieferen Einkommen müssen die Regeln der Tragbarkeitsrechnung eingehalten sein: Hypothekarzins und Nebenkosten dürfen zusammen nicht mehr als rund einen Drittel Ihres Einkommens ausmachen.

Die Eigentumswohnung von Gerhard O. hat einen Verkehrswert von 600 000 Franken, seine Hypothek beträgt 360 000 Franken. Sein Einkommen nach der Pensionierung wird, so hat er ausgerechnet, etwa 57 000 Franken betragen. Seine Wohnkosten dürfen dann also bei maximal 19 000 Franken liegen. Das heisst:

Gerhard O. muss also bis zur Pensionierung seine Hypothek um 100 000 Franken reduzieren.

Wenn Ihre Berechnungen ähnliche Resultate ergeben, sollten Sie frühzeitig anfangen, die Hypothek zu amortisieren. Während der Erwerbsjahre ist es meist einfacher, die nötigen Summen anzusparen.

Amortisation oder Investition?

Sie haben eine kleine Erbschaft gemacht und überlegen sich nun, die Hypothek tüchtig abzuzahlen. Ihr Finanzberater rät Ihnen, das Geld stattdessen gewinnbringend anzulegen. Was lohnt sich mehr: die Amortisation oder die Investition?

Angenommen, Sie reduzieren die Hypothek um 100 000 Franken, dann zahlen Sie bei einem Zinssatz von 3 Prozent jedes Jahr 3000 Franken weniger an Hypothekarzinsen. Um diese 3000 Franken reduziert sich auch der Betrag, den Sie in der Steuererklärung abziehen können. Sie zahlen also etwas mehr Steuern: Bei einem Grenzsteuersatz von 25 Prozent sind es 750 Franken (mehr zum Grenzsteuersatz lesen Sie unter «Steuern sparen mit der Säule 3a»). Trotzdem bleiben unter dem Strich 2250 Franken mehr auf Ihrem Konto.

Wie gut muss nun eine Anlage rentieren, damit Sie damit besser fahren würden? Die Nettorendite der Anlage, also die Rendite nach Abzug der Steuern, muss höher sein als der Betrag, den Sie mit der Amortisation einsparen. Die Eckpfeiler für diese Rechnung sind der aktuelle Hypothekarzins und Ihr Grenzsteuersatz – also der Satz, zu dem weitere 1000 Franken Einkommen besteuert werden. Und da gilt: Je höher Ihr Grenzsteuersatz, desto tiefer kann die Rendite nach Abzug der Steuern sein. Oder anders gesagt: Je höher Ihr Einkommen und damit die Steuerbelastung, desto eher lohnen sich Schulden.